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【昆山律师】房贷未还清,要上市交易怎么办?

作者: 来源: 日期:2018/1/2 11:58:27 人气:1534
现如今绝大多数的购房者都是用贷款来买房,有贷款的房子能卖吗?有贷款的房子应该怎么出售呢?从原则上来讲,有贷款房子还处于抵押状态,是不能上市进行交易的。但是,从实际操作中来说,我们可以通过一些方法来实现有贷款的房子的出售。
一、所剩贷款金额不高
这种情况,卖家可以用买方的首付款来付清剩余贷款。一般二手房交易房子的首付可以在房产总成交额的30%至40%这个范围,那么在贷款金额所剩不多的情况下,卖家可以充分的利用买方的首付款来将剩余的房贷还清,然后到银行等相关部门撤销房产的抵押登记,从而进行下一步的买卖交易。
这是最常见、最方便,同时也是最安全的交易办法。
二、所剩贷款金额较多
1.转按揭
转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。
也就是说出售若想有贷款的房子,需要将房子的按揭转给买方,让买方继续偿还卖方的按揭贷款。
二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信状况、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同,在转按揭的同时,买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。
但是这种方法在使用中会受到限制,很多银行的政策对于转按揭办理不尽相同,实际操作中也会少有银行能够办理转按揭业务,因此,这种方法能够使用的人很少。
转按揭流程一般是:
(1)买卖家签订《房屋买卖合同》;
(2)买家、卖家、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
(3)买家交房子的首付款;
(4)卖家的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括欠资款本息、还款帐号);
(5)买家据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);
(6)卖家交房;
(7)银行复审通过后放款,向卖家的银行划款;
(8)卖家收到钱后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买家、律师一同办理过户、并且抵押给买家的贷款银行;
(9)买家的贷款银行将首付款付给卖家。
2. 向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷
简单来说,就是通过银行贷款来缴清剩余的房贷。卖家可以根据自己的实际情况,用名下的其他抵押物向银行申请抵押贷款,从而结清房子的按揭贷款。等买家支付放款后再来将银行的抵押贷款还清。
这种方法操作起来会有些麻烦,但是对于想要出售有贷款房子的卖家来说,也是可行的方法。
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