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昆山律师案例精选|全装修房甲醛超标,拒绝收房构成违约吗?

作者: 来源: 日期:2020/1/12 23:01:37 人气:480
       当全装修遇到房屋甲醛超标,准备乔迁之喜的业主们,如何维护自己的权益?一起来看上海二中院的真实案例

       甲醛超标,开发商两年未整改
       2015年5月,张某与某房地产公司签订《上海市商品房预定协议》,约定购买总价款1600万元全装修房屋。双方在《补充协议》中约定,公司会委托有资质的检测机构对室内空气质量进行抽检并出具检测报告。
       房屋交付时如果存在质量瑕疵或装修瑕疵,由公司负责交房后修复、整改,不影响房屋交付。购房者以质量瑕疵或装修瑕疵为由拒绝收房,公司无需承担延期交房责任。除不可抗力外,公司逾期超过90天交付房屋,且购房者同意继续履行合同的,公司应支付总房款10%作为违约金。
       2015年7月,房地产公司通知张某接收房屋时,张某自行聘请专业检测公司检测出房屋甲醛超标,并及时将检测报告提供给了房地产公司工作人员。房地产公司收到报告后一直未予整改。
       2017年3月,张某以房地产公司逾期交房为由向一审法院提起诉讼,请求其支付逾期交房违约金160万元。

       
法院裁判:房屋不符合交付条件,开发商赔偿违约金
       一审法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋甲醛状况进行了司法鉴定,《司法鉴定意见书》载明:
       室内甲醛第一次检测为2016年8月,检测结果超标较大;第二次检测于同年冬季,因气温较低,不利于甲醛释放,检测结果未超标。
       一审法院认为,房屋经鉴定甲醛超标,不符合规范要求,即便房地产公司曾通知张某收房,但房屋不符合交付条件,逾期交房责任由公司承担,判决公司酌情赔偿违约金100万元。

       一审法院宣判后:房地产公司不服,向上海二中院提起上诉
       上海二中院审理认为,鉴于室温对甲醛释放会有显著影响,综合张某自行委托的检测报告及司法鉴定结果来看,应当认定公司向张某交付房屋时确实存在甲醛超标问题。
       甲醛排放应当符合国家标准,张某以甲醛超标为由拒收房屋,于法有据。
       公司亦自认张某在以甲醛超标为由提出拒收房屋后未及时对房屋甲醛问题予以处理,导致延迟交付房屋达两年之久,一审法院酌情确定违约金100万元,并无不当。 
 
      一审法院认定事实清楚,证据确凿,适用法律正确,上海二中院依法予以维持。

       法官评析
       一、全装修房中甲醛超标,属于房屋质量问题

       《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第13条将房屋质量问题以是否严重影响居住为标准进行区分:
       01、如因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
       02、交付的房屋如果存在一般的质量问题时,在保修期内,卖方应当承担修复责任,但购房人不得以此质量问题拒收房屋或要求解除房屋买卖合同。
       在全装修房模式的法律构造中,一般情况下,全装修房的购房合同中包含了房屋装修条款,装修费用亦包含在房屋交易价格之中。开发商不仅应当对房屋的工程质量承担法律责任,还应当对房屋的装修质量承担相应的法律责任。
       因此在涉全装修房的案件中,装修中所产生的诸如甲醛超标等质量问题也应当囊括其中。

       二、购房者有权拒绝受领,存在甲醛严重超标的全装修房屋
       甲醛为较高毒性的物质,在我国有毒化学品优先控制名单上高居第二位。因此,甲醛会对人体造成重大的危害,甚至可能直接致癌,甲醛严重超标的情况下,房屋可以说已经丧失了最基本的居住功能,而甲醛不易挥发的特性也使得短期内无法改变这种状况。
       依据《解释》第13条的规定,甲醛严重超标虽然不属于房屋因主体结构质量不合格不能交付使用的情况,但完全可以归类于因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况。
       此外,双方当事人虽在购房合同中约定,房屋交付时存在质量瑕疵或装修瑕疵,由房地产公司负责修复、整改,若张某以此为由拒收房屋,房地产公司不承担逾期交房责任。
       但本案中房地产公司交付的房屋甲醛严重超标显然不属于“微小的缺点”,故张某完全有权依据甲醛严重超标这一理由拒绝受领房屋。

       全装修房为购房者省去了装修烦恼,也相对降低了装修成本。但必须指出的是,全装修房购房者在交付验房时,务必仔细慎重,及时记录发现问题,与开发商商议处理方案,并注意证据保存,以维护自身的合法权益。
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