昆山律师-法律咨询-刑事律师-律师事务所

咨询热线:

153-1215-1515
137-7312-1717

合同债权

当前位置:首页|服务项目

昆山刑事律师王晶晶||为什么不按合同付房款?因为我感觉“不安全”

作者: 来源: 日期:2017/10/16 12:06:16 人气:1177
前天看到一则新闻,标题为“卖房者以买方是老赖为由解除合同,法院判决合法”,大致内容如下:
胡某以64万元将房屋出售给郭某,签订了协议,郭某交付定金5万元。合同签订后,郭某和房产中介公司多次催促胡某办理解押,但胡某一直未予办理。郭某于是诉至法院,认为其多次催促胡某一起去银行办理解押事宜,但胡某不予理会,故已构成违约,应当继续履行合同并承担违约责任。
胡某承认“一直没有配合办理解押事宜”,但却认为自己并不构成违约,理由是“签约后得知买家郭某是个老赖”。
原来,因为不履行法院判决,郭某于2014年6月25日已被法院列入失信被执行人名单。胡某认为:按规定,郭某作为失信人员,已经无法办理按揭贷款,丧失了履行债务的能力。因此胡某不同意继续履行合同。
法院认为,郭某被法院列入失信被执行人名单,可以认定郭某有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形,之后亦未能证明自己具有履行能力,故胡某要求解除房产买卖及代办协议的主张,符合法律规定,予以支持。
这个案子很有趣,它阐述了一个道理:你和别人签了一份合同,按约定,你要履行某项义务,但你可以基于“对方有风险,我感觉不安全”作为理由,暂时拒绝履行。
例如本案中,买方是个老赖,上了法院的“黑名单”,按道理是没办法贷款的,于是卖方就抓住这个理由:“合同约定你要贷款购房,而现在你不能贷款,所以我有理由担心我把房子卖给你了,你却不能向我支付房款,所以我不履行合同了”。这个理由是否充分?至少在法院看来,是充分的。
当然,如果买方能够证明自己有履行能力,比如说,买方原本准备贷款50万,现在不贷款了,直接从口袋里掏出50万拍在桌上,这就是证明了自己可以履行合同,卖方就不能再拿这个理由来拒绝了。
在法律上,这种拒绝履行的权利被称为“不安抗辩权”,通俗地说就是我觉得不安全,所以我停止交易。举个最典型的例子,我和隔壁公司签了一个合同,我要卖一批货给他,他收到货之后付我货款。现在我货已经准备好了,正打算发出去,忽然得知隔壁公司已经停止经营了,一群员工在门口拉着横幅要工资,这种情况下,我当然不会再履行合同,理由就是隔壁公司的经营状况急剧恶化,让我感到严重不安全。
在房屋买卖中,这种“不安”的情况也是时有发生的,前案就是一个例子,是卖方感到不安全,还有相反的情形,买方感觉不安全。我前几年曾经遇到一个案子,房屋买卖,快到付首付的时间了,买方性格谨慎,又去房子里实地查看,却发现前几天还空置的房子,忽然被几个陌生人占据了。一问得知,原来是卖方欠了债,无力偿还,债主一怒之下,直接占了他的房子。买方大惊,赶紧回去通知中介,转告卖方,要求卖方先把房屋腾空、清场,否则他不会付首付。这个案子最终没有上法庭,协商解决了,买方在此其实就是行使他的“不安抗辩权”。
联系人:王晶晶 (昆山律师) 手机:153-1215-1515  137-7312-1717   电话:0512-57391148-804  传真:0512-57390048  
网址:www.lawyerwjj.com   邮箱:lawyerwjj@qq.com   地址:江苏省昆山市桃花江路7号
版权所有:王晶晶昆山法律咨询服务网  技术支持:昆山果橙网络   网站地图  XML
王晶晶简介:昆山律师(刑事律师 | 民事律师 | 婚姻律师 | 房产律师 | 工伤律师 昆山法律咨询:153-1215-1515)
王律师个人微信号
法律服务网公众号