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为规避限购,借他人名义购房的法律风险

作者: 来源: 日期:2017/10/27 13:34:05 人气:503
临近下班,一个朋友打电话过来,说要聚餐,顺便再带个朋友过来咨询问题。于是找个地方,朋友和他的朋友(以下简称朋友B)过来,手里还拿一张合同。
事情是这样的:这位朋友B,一向看好中国的房地产市场,是“房子永远不会跌”的坚定拥护者,只要有钱就买房子,目前名下已经有数套。前不久,他又攒够了一笔钱,也看中了一套房子,方方面面都很合意,唯一的问题在于:他没有购房资格,被限购了。
对房子的热爱与向往,当然不是政府的一纸限购政策就能够阻挡的,朋友B思来想去,想出了一个妙招:借名购房。也就是说找个没有被限购,有购房资格的朋友,以他的名义购房,当然另外要私下签一份协议,说明这套房子的真正所有者是谁。之所以过来找我,也就是想问:这种借名购房的做法,是否合法;双方签署的这种协议,又是否合法?
我的回答是:通常情况下,借名购房是合法的,签署协议也是合法的——但不建议这么做,因为风险很大。
风险在哪里呢?最关键的一点在于:房子和其他东西不一样,它有产证,而且这产证有公示作用,有公信力。就通常情况来说,房屋产证上写着谁的名字,谁就是合法的产权人,无需讨论,无可辩驳。所以你借张三的名义买房子,产证上写张三的名字,那么就算你和张三之间签有协议,张三也依然可以任意处置这套房子。比如说他可以把房子卖掉,也可以抵押给银行,也可以欠了外债拿房子抵债,等等,都是合法有效的。而你只能在张三做出这些行为之后,拿着协议去追究他的责任——至于能不能追究得到,还要打个大大的问号。也有人会说,我找的朋友是绝对信得过的,人品过硬,不可能会做出这些事。
这个说法不无道理,但并不尽然。一个人人品好,不代表就不会卷入纠纷,不代表就不会带来麻烦。比如说这个人欠了外债无力偿还,被债主起诉到法院,那么债主肯定会申请法院查封这套房子,甚至要求拍卖房产用以偿还债务。这个要求显然合理合法,难以对抗,那么真正的房主就有麻烦了。也可能他本人没有欠钱,却给其他人做了担保,也一样会导致类似的结果。我甚至遇到一位女士,自己既没有欠钱,也没有给人做担保,却依然被告上法庭,要承担还款责任——因为她的前夫借钱不还,而债务发生的时间是在他们离婚之前,所以尽管离了婚,这位女士一样要承担还款责任,而她名下的房产(无论是婚前个人财产还是婚后共同财产)都有可能被法院查封,甚至拍卖偿债。
当然,上述所说,都只是“风险”。任何事情都有风险,并不是说有风险就绝对不能做,还是要看不同人的具体情况,各自权衡,所以律师在这里,并不是要表达“借名购房决不可行”的意思,而是做一提醒。毕竟,只有在充分认识到风险的前提下,才能做出相对准确的判断。
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