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昆山律师王晶晶-“名为买卖,实为赠与”房产纠纷之法理解析与典型案例

作者: 来源: 日期:2021/4/28 14:11:29 人气:6445
司法实践中,父母子女或者其他亲属或其他关系的人之间,以买卖的形式实现房产赠与目的的案例很多,究其原因,主要是为了避税。我在我的微信公众号“合同效力实务研究”和拙著《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》都有小专题分析过这个法律问题。

一、问题:直接证据缺失
名为买卖,实为赠与,即以房屋买卖的方式实现房屋的变更登记,往往发生在父母子女或者其他亲属或其他关系的人之间,当初以房屋买卖的方式赠与房产的时候,双方关系都是非常友好密切的,因此一般都不会签属一份类似《情况说明》之类的文件说明双方之间“名为买卖,实为赠与”。加之从“名为买卖,实为赠与”这一法律事件的发生,到双方发生纠纷对簿公堂,往往都间隔几年甚至更久的时间,这也导致当初可能存在的一些证据(如微信、短信记录等)也灭失了。直接证据的缺失,是“名为买卖,实为赠与”这一类型房产纠纷的主要麻烦,但也是普遍现象。

二、法院审查的核心:当事人的真实意思表示
诉讼中,原告和被告会各执一词,一方说这就是买卖,另一方说名为买卖,实为赠与。对此类房产纠纷,法院审查的核心和处理该纠纷的逻辑起点就是探究当事人的真实意思表示:是买卖,还是赠与?
买卖合同和赠与合同是两个不同的法律关系:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同;赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。
认定双方之间真实的法律关系,是处理此类房产纠纷的逻辑起点。认定为是买卖,或者认定为是赠与,法院的裁判结果会完全不同,对当事人的利益影响也会非常大。
法院审查双方之间是买卖合同关系还是赠与合同关系的过程,就是探究但是人真实意思表示的过程。

三、直接证据缺失不会导致法院无法审查:我们的法律很成熟
我们的法律还不尽善尽美,但是我们的法律已经很成熟了,想钻法律空子的人最后基本会承认自己自作聪明了。千万不要以为别人没有证据,你就可以信口开河为所欲为了,把法律理解的这么幼稚的人才是幼稚的。
1、和此类纠纷相关的证据规则简介
(1)举证责任分配:谁主张、谁举证
《民诉法解释》第九十条第一款规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
(2)无需举证的事实
《民诉法解释》第九十三条第一款规定:“下列事实,当事人无须举证证明:……(四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实;……”
(3)证明标准:高度盖然性
《民诉法解释》第一百零八条第一款规定,对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。

2、法官作出选择:基于证据规则的自由心证

证据很重要,没有直接证据,还有间接证据,还有证据链条,还有法庭调查。对此类YSE OR NO的法律纠纷,原告和被告都应当积极举证,更应当积极质证,还应当以证据为基础,沿着一个清晰的逻辑把案件事实讲清楚。

根据以往的经验,“名为买卖,实为赠与”这类房产纠纷中会常见如下问题:
(1)一般不会有房产的挂牌,不会有中介参与,不会有居间合同或定金合同。

这不同于一般的房屋买卖,对主张房屋买卖法律关系的一方略有不利,但这并不是最重要的,因为买卖双方是“熟人”,且一般有父母子女或其他亲属关系,他们之间的房屋买卖不同于陌生人之间的房屋买卖,没有房产的挂牌,没有中介参与,没有居间合同或定金合同很正常。

(2)网签合同很简单,大量核心条款缺失
这类房产纠纷所涉的网签合同(如:《上海市房地产买卖合同》)很简单,除了买卖双方当事人、标的、价款、过户时间之外,其他的重要甚至核心条款(如付款方式、付款时间、交房时间、户口迁出时间、违约责任等)都没有约定,而且房屋总价一般都是交易中心要求的最低价,一般都没有实际支付房款即办理了过户手续且在相当长的时间内“卖售人”并未催告“买受人”支付房款,甚至没有交房,“卖售人”没有迁出户口。这些都是对主张房屋买卖合同关系的一方极其不利的,很多法院也都是基于上述不合常理的现象判断双方当事人之间真实的法律关系是赠与,不是买卖。

(3)主张赠与合同关系的一方要做出合理解释:为何赠与?
对于以买卖的方式变更登记,而非以赠与的方式变更登记,一般都是为了避税,主张赠与合同关系的一方也都是这么解释的。但是,主张赠与合同关系的一方要作出合理解释:为何赠与?(原产权人为何要把其房产赠与给你?)

对此,每个案件的情况不同:最常见的原因是原产权人年龄大了(或突发重大疾病或事故,不久人世),为了避免以后继承的纠纷或因继承导致的高额税负,而办理了变更登记。但是,有些时候这个说法可能不是太具有说服力,甚至会和一些基础事实相矛盾,这就需要主张赠与的一方继续举证和说明原因。当然,也有一些其他的原因,如受赠人快要结婚了,要用涉案房屋做婚房,基于中国的传统文化,直系亲属(父母、祖父母、外祖父母)将其房屋赠与给了受赠人。

(4)基于个案,注重逻辑和细节

每个案件都不同,当事人应当基于个案的特殊性,注重逻辑和细节,维护自身的合法权利。切不可生搬硬套,读了几天法条和几个案例就自以为学会了,知其然而不知其所以然,这样很危险。
综合以上因素,法官会基于基础证据和法庭调查,自由心证,做出判断。

四、徐汇法院和上海一中院的典型案例
(一)上海市徐汇区人民法院的案例

1、徐汇法院(2020)沪0104民初181号民事判决认为,本案的争议焦点为被告陆某3与陆某4之间是否存在真实的房屋买卖意思表示。陆某3虽与陆某4签订《上海市房地产买卖合同》,但根据合同内容,陆某3与陆某4关于房屋买卖的重要条款并未进行约定,陆某4在未收到房款的情况下将系争房屋过户给被告,且陆某4一直居住使用系争房屋直至过世,房屋也没有交付给本案被告,整个流程并不符合一个正常房屋买卖的的交易流程。考虑到系争房屋为陆某4与李某某的夫妻共同财产,根据李某某生前所做意思表示,被告完全可以不通过买卖的方式即在李某某死后通过继承取得李某某对系争房屋的权利份额,现没有证据证明李某某在生前已撤销了该意思表示,原告在李某某去世前若通过买卖方式购买全部产权份额,显然不符合常理。虽陆某4事后曾向法院起诉主张房款,但根据其提供的诉状说称,陆某4系被被告诓骗签订了房屋买卖合同,但其并未主张买卖合同无效或撤销买卖合同,根据其诉请,陆某4在起诉时对主张的房价款亦用“暂估”字眼,可见与陆某3在签订合同时对房价款亦未达成合意。考虑到陆某4曾立下公证遗嘱将其对房屋的产权份额在其去世后由原告陆某2一人继承,现房屋产权在陆某4生前已变更登记至被告名下实际已经推翻原公证遗嘱的内容,因陆某4年事已高,无法排除本案是由其子女为分割老人房产利益所引发的诉讼。综上,被告陆某3与陆某4之间并不存在真实的房屋买卖意思表示,《上海市房地产买卖合同》名为买卖,实际应为赠与,故两原告依据合同主张购房款,没有依据,本院不予支持。

2、徐汇法院(2019)沪0104民初5151号民事判决认为,买卖合同与赠与合同最大的区别在于,买卖合同是有偿合同,标的物与货币给付互为对价,而赠与合同是无偿合同,赠与人无偿给付财产,受赠人不负担相应对价。从本案已查明事实来看,徐某1与徐某、孔某卿签订的买卖合同在形式上及履行行为上与一般买卖合同存在差别:其一,该合同除房屋状况、价格条款、过户条款外,其余条款空格处大多为空白,此与一般的房屋买卖合同对当事人合同权利义务的约定较为全面、详实有所不同,该合同中既未约定出卖人交付房屋的义务履行期限,对买受人支付对价的义务何时履行也只字未提;其二,在一般房屋买卖合同中,买受人最主要的合同义务即支付房款,徐某1在合同签订后,徐某、孔某卿分文房款未付的情况下即办理了系争房屋的申请过户手续,将其所有的房屋产权转移给徐某、孔某卿,也即徐某、孔某卿在未支付对价的情况下即已无偿取得了系争房屋。由此可见,徐某1与徐某、孔某卿之间虽形式上签订的系买卖合同,但该合同并不符合一般买卖合同的特征,而徐某、孔某卿辩称该合同名为买卖,实为赠与的意见恰能解释上述买卖合同签订及履行过程中的疑点。另外,现没有证据证明徐某1在生前曾向徐某、孔某卿要求支付房款,可见该合同的签订是以过户为主要目的。综上,本院认定,徐某1与徐某、孔某卿签订的买卖合同,虽在形式上为买卖,但实质上为赠与合同,且赠与的财产已实际转移给受赠人,赠与合同已履行完毕,现徐某1的法定继承人以双方之间系买卖关系主张要求徐某、孔某卿支付房款,无事实依据,本院不予支持。

3、徐汇法院(2018)沪0104民初16115号民事判决认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。现本案孙某娣基于双方签订的《上海市房地产买卖合同》主张双方之间系房屋买卖关系,徐某芳、韩某辉则主张该合同名为买卖,实为赠与。本院认为,买卖合同系出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同;而赠与合同系赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。买卖合同与赠与合同最大的区别在于,买卖合同是有偿合同,标的物与货币给付互为对价,而赠与合同是无偿合同,赠与人无偿给付财产,受赠人不负担相应对价。从本案已查明事实来看,孙某娣与韩某1之间签订的买卖合同在形式上及履行行为上与一般买卖合同存在差别:其一,该合同除房屋状况、价格条款、过户条款外,其余条款空格处大多为空白,此与一般的房屋买卖合同对当事人合同权利义务的约定较为全面、详实有所不同,该合同中只约定了出卖人的交付房屋的义务履行期限,而对买受人支付对价的义务何时履行只字未提;其二,在一般房屋买卖合同中,买受人最主要的合同义务即支付房款,出卖人最主要的合同义务即交付房屋(包括权利交付及实物交付),但本案中,关于系争房屋的实物交付,未有约定,系争房屋过户后,仍由孙某娣居住使用至今;关于系争房屋的权利交付,孙某娣在合同签订后,韩某1分文房款未付的情况下即办理了系争房屋的申请过户手续,将房屋所有权转移给韩某1,也即韩某1在未支付对价的情况下即已无偿取得了系争房屋;由此可见,孙某娣与韩某1之间虽形式上签订的系买卖合同,但该合同并不符合一般买卖合同的特征,而徐某芳、韩某辉辩称该合同名为买卖,实为赠与的辩解意见恰能解释上述买卖合同签订及履行过程中的疑点,另外,孙某娣与韩某1系母子关系,买卖合同约定的房价款远低于合同签订日的市场价,可见该合同的签订并不以系争房屋应有的真实价格为对价给付,而是以过户为主要目的;且根据生活经验,日常生活中亦不乏以房屋买卖的形式实施赠与的情形。综上,本院认定,孙某娣与韩某1签订的买卖合同,虽在形式上为买卖,但实质上为赠与合同,且赠与的财产已实际转移给受赠人韩某1,赠与合同已履行完毕,现孙某娣以双方之间系买卖关系主张要求韩某1的法定继承人徐某芳、韩某辉支付房款,无事实依据,故判令徐某芳、韩某辉在接受遗产的份额内支付所欠购房款约158万元,及以同期中国人民银行贷款利率支付上述房款的利息(自2016年11月1日起至实际还款日止)之诉讼请求,本院不予支持。

4、徐汇法院(2017)沪0104民初8427号民事判决认为,根据现已查明的事实,原告程某女、凌某和与被告凌某君就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中违约条款、付款方式等均为空白,结合原告程某女、凌某和与被告凌某君之间就系争房屋的交易所签订协议以及证人作证签订协议的过程,以及包括二原告自己的女儿、朋友以及邻居的证明陈述内容,原告程某女、凌某和与被告凌某君之间就系争房屋之间虽然名义上签订了房屋买卖合同,但双方之间的法律关系并非买卖合同关系,而是赠与合同关系:买卖合同中的违约条款、付款方式等均为空白,有别于通常的买卖合同;二原告在陈述中也表示其没有向凌某君要过钞票,系争房屋转让所需要的税费等均由二原告自负;其向法院表示将系争房屋给凌某君,因凌某君答应会照顾赡养,故二原告与凌某君去办理了房屋过户手续,因此,原告程某女、凌某和与被告凌某君就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及与原告程某女、凌某和办理房屋过户手续的行为,有别于真实房屋买卖关系,而应认定为房屋赠与行为。根据众多证据及证人证言的证明,被告在过去的近十年日常的生活中照顾赡养二原告,被告亦未离开上海生活,放弃对二原告的赡养,故原告的诉请事实及理由不成立,本院不予以支持。

5、徐汇法院(2016)沪0104民初13285号民事判决认为,首先,夏某某与张某2为母子关系,并长期照顾孙子张某1的生活,确有将系争房屋赠与夏某某的感情基础,张某1亦明确表示系争房屋可由夏某某养老。其次,系争房屋在过户到夏某某名下后,张某2、雷某2多年来从未按照合同约定要求夏某某支付房款。再次,夏某某此前与张某1等长期居住在罗阳路房屋,夏某某未对系争房屋进行管理以及系争房屋户籍情况并不能否定其为系争房屋的权利人。故本院认定双方在形式上是以买卖方式将系争房屋过户给夏某某,但实质上是不需要支付对价的赠与行为,即名为买卖实为赠与,并且已经履行完毕,并不违反法律的强制性规定,亦不存在导致合同无效的情形,张某1、雷某2要求确认系争房屋买卖合同无效并将系争房屋过户到张某1名下的诉讼请求,缺乏充分的依据,本院难以支持。

(二)上海市第一中级人民法院的典型案例
1、上海一中院(2020)沪01民终2669号民事判决认为,本案的争议焦点为张某1与张某2之间就系争房屋成立赠与合同关系还是买卖合同关系。张某1与张某2之间虽然签订了上海市房地产买卖合同,但对购房款的支付期限、房屋交接、违约责任等买卖合同的重要条款均未作出约定,该情形与一般的房屋买卖合同明显不同。同时,结合2018年11月18日张某2出具的承诺书、2018年12月29日张某2出具的遗嘱、张某2从未向张某1主张购房款的事实及证人证言,一审法院认定张某1与张某2之间系赠与合同关系而非买卖合同关系,具有相应的事实基础,本院予以维持。许某1关于张某1与张某2之间系买卖合同关系的上诉意见,本院不予采纳。由此,许某1要求继承张某2的生前债权85万元的诉讼请求,本院予以驳回。

2、上海一中院(2020)沪01民终11642号民事判决认为,本案中,根据一审法院查明的事实,程某红在2014年就与朱某签订了《上海市房地产买卖合同》并将系争房屋过户给朱某,但直至2019年,在长达近五年时间内,其从未向朱某催讨过房款,结合程某红在微信中曾明确表示,其是为省遗产税而将系争房屋提前给朱某。故本院认定,系争房屋处分过程中不存在真实的对价支付关系,虽然具有买卖合同的外形,但不符合买卖的实质要件,是以虚假买卖合同隐藏了真实赠与合同,系争房屋买卖合同为虚假行为,应认定为无效。对虚伪表示所掩盖的隐藏行为之是否有效,取决于该隐藏行为本身是否符合该行为的生效要件。本案中,虚假买卖合同隐藏的真实赠与行为是双方真实意思表示,系争房屋已经完成了过户登记,发生了物权变动的实际效果,符合赠与的构成要件,且没有可以撤销赠与的情形,应认定为有效。

3、上海一中院(2019)沪01民终6236号民事判决认为,各方当事人均确认《买卖合同》所约定购房款实际并未支付,合同中除了购房款金额以外,涉及正常房屋买卖应有的重要约定条款均为空白,而且除朱某娟外合同所载出卖人与买受人均重合。据此,本院足以认定本案所涉《买卖合同》虽名为买卖,其实质系为方便产权变更登记所签署的事实上的赠与合同

4、上海一中院(2018)沪01民终1652号民事判决认为,正如一审法院所分析的,金某权与金某科、王某引签订的《上海市房地产买卖合同》的内容十分简单,对付款期限、交房时间、违约责任等均未约定,房屋的价格也低于市场价格,有违房屋买卖合同的通常情形。在金某科、王某引未支付任何房款的情况下,金某权即将房屋权利过户给金某科、王某引,且时隔近2年才发出了落款日期为2016年3月28日的催款通知。金某权解释称曾与金某科、王某引口头约定2年内支付房款,但金某科、王某引予以否认,金某权也未提供其他证据佐证,实际亦与金某权一审中陈述的欲出卖房屋归还债务的初衷不符。值得注意的是,金某权向金某科、王某引发送催款通知以及向一审法院起诉解除合同、返还房屋的时间,均是在金某科、王某引夫妻感情不睦之后。结合上述买卖合同的内容、履行情况以及双方发生纠纷的背景,一审法院认定金某权与金某科、王某引之间为赠与合同关系,并据此驳回金某权基于房屋买卖合同关系提出的诉讼请求并无不当。

5、上海一中院(2018)沪01民终3440号民事判决认为,上述《上海市房地产买卖合同》内容十分简单,对出卖人实现合同目的至关重要的房款支付方式、支付期限、违约责任等均未约定,且在邓某荣并未支付任何对价的情况下就完成了过户,有违房屋交易的惯常情形,反而邓某荣提出通过在形式上签订买卖合同来履行赠与合同达到避税目的的说法,很好的解释了上述买卖合同约定如此简单的原因,具有一定的合理性。一审据此认定邓某基、经某英与邓某荣之间就系争房屋40%的产权份额并未建立买卖合同关系,而是建立了赠与合同关系,并无不当,本院予以确认。

6、上海一中院(2017)沪01民终47号民事判决认为,根据现已查明的事实,吴某兰与牟某庆、冯某芳就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中违约条款、付款方式等均为空白,结合吴某兰与牟某庆、冯某芳之间就系争房屋的交易所进行的对话内容(吴某兰并未否认该录音证据的真实性,且该录音证据也不存在法律规定的不应予以采纳的情形,故本院予以采纳),以及吴某兰本人到一审法院就系争房屋的交易所作的陈述内容,吴某兰与牟某庆、冯某芳之间就系争房屋之间虽然名义上签订了房屋买卖合同,但双方之间的法律关系并非买卖合同关系,而是牟某庆、冯某芳一方所称的赠与合同关系:买卖合同中的违约条款、付款方式等均为空白,有别于通常的买卖合同;吴某兰在录音中也表示其没有向牟某庆、冯某芳要过钞票;其向法院表示将系争房屋给牟某庆与牟少玲,因牟某庆答应会与牟少玲协商解决,故自己与牟某庆去办理了房屋过户手续,牟某庆、冯某芳至吴某兰本案起诉前也确实未实际支付过任何房款,因此,对于吴某兰与牟某庆、冯某芳就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及与牟某庆、冯某芳办理房屋过户手续的行为,有别于真实房屋买卖关系,而应认定为房屋赠与行为。现吴某兰以其与牟某庆、冯某芳之间存在真实的房屋买卖合同关系为由要求牟某庆、冯某芳支付房屋转让款93万元,缺乏充分的事实根据,一审法院对其诉请予以支持不当,本院予以纠正。上诉人牟某庆、冯某芳的上诉理由成立,其上诉请求,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:一、撤销上海市徐汇区人民法院(2016)沪0104民初17518号民事判决;二、驳回吴某兰的诉讼请求。
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