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昆山律师王晶晶教您如何避免阴阳合同纷争

作者: 来源: 日期:2016/5/25 9:53:05 人气:4873
         阴阳合同是指在一次交易中同时签订两份不同的合同,其中一份具有虚假性,另一份为真实意思表示。在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。

  典型案例:甲将其拥有的某处房屋一间出售给乙。为了逃避税费,两人商定签订A、B两份房屋买卖合同。A合同约定的交易价格为50万元,为了在办理产权过户手续时少交税费,双方在B合同约定的交易价格为30万元。同时,A合同约定:B合同交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的B合同是为了应付办理房屋产权证过户之用,不作为双方买卖房屋的正式合同,不具有法律效力。A、B两份合同签订后,乙仅向甲支付了30万元购房款,办理了产权过户手续,并按照30万元的房屋价格缴纳了有关税费。按照A合同约定,乙本应在取得《房地产权证》三天内付清。但此后,乙一直拖延支付余款,经甲多次索要未果,遂酿成纠纷,甲便提出仲裁。仲裁庭认为,在本案中,A合同则为“阴合同”,B合同则为“阳合同”,双方签订“阴阳合同”的目的是为了规避国家税收,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的”规定。鉴于甲乙双方签订B合同是通过合法形式掩盖非法目,并损害了国家的税收利益,故应属于无效的合同,从行为开始时就没有法律约束力,不发生法律效力。而另一份合同约定房价50万元的A合同则是双方当事人真实履行合同,双方之所以有纠纷是由于只是由于买方对欠款20万元拖欠不付,才引发纠纷。故该份50万元房价的合同具有法律效力。最后,甲要求乙支付余款20万元的仲裁请求得到支持。

  昆山律师提示:订立“阴阳合同”这种做法会带来不尽的麻烦,而且也会给买卖双方带来不小的风险。首先,对于想偷、逃税的房产交易当事人来说,这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:纳税人采取虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,就构成偷税罪,有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。其次,对于购房人来说,二手房交易中不如实申报成交价,将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。另外,根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同买方如果动了歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,会引起合同纠纷,一旦没有保存好相关证据或有相关见证人,而买受人支付房款又不足额,那么整个交易就可能以“便宜”了买受人而告终结。即便卖方保留好相关证据,或者有见证人证明双方的交易实际是以更高的价款来成交的,因为这种交易涉嫌逃税,税务机关同样可以根据相关法律规定,对卖方偷逃营业税或个人所得税的行为进行罚款甚至追究刑事责任。造成交易双方当事人不必要的重大经济损失。

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