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逾期房买卖中“晚交房”或“虚假宣传”时怎么办?

作者: 来源: 日期:2016/7/11 15:25:19 人气:4331
       期房买卖也称为商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

       一、关于晚交房的问题。 

       1、商品房预售的条件及法律责任 我国的《城市房地产管理法》明确规定,商品房预售应具备一定的条件,诸如取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证明等,如违反这些条件需要承担相应的法律责任。 另外,《城市商品房预售管理办法》规定,未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。 

       2、商品房预售合同须进行备案 房产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。 

       3、对购房合同的处理 两层意思,第一层意思如果出卖人迟延交付房屋,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人一方可以请求解除合同。但该解除权有一年的时间限制。第二层意思如果出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 这里对出卖人未取得商品房预售许可证明的解释是,未取得商品房预售许可证明而签订的商品房预售合同无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 


       二、关于宣传资料允诺的条件与实际情况不符,是否可追究开发商责任的问题 

       1、有重要影响的宣传资料,可视为合同内容,违反的,须承担违约责任 关于商品房的销售广告和宣传资料是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 这里隐含的意思是商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请,如果未写入合同,对开发商不具有约束力。 

       2、昆山法律咨询律师提示:为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响购买人的权益,应要求开发商将影响购房意愿和实质性影响的广告内容写入正式合同或补充协议中。如果符合《司法解释》第3条属于要约的,可以请律师做见证,最好做公证。

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