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房东收回店面是否要向承租人支付店面转让费 ?

作者: 来源: 日期:2016/7/13 11:42:18 人气:5921
        【案情】
        2013年6月,王先生与某单位签订了店面租赁协议,该单位将其所有的位于路边的底商出租给王先生,租期为3年,并约定按季度支付房租。2016年3月,某单位为了方便管理将自己在马路边一排的店面以整体方式租赁给了刘先生。刘先生在获得租赁店面的使用权后就向原租户称,以后的租金均由刘先生收取,如不愿再租的可以选择不续租,因为其已将整排的店面都租赁下了。王先生等原租户不服,认为房东在店面未到期前就将店面租赁给第三人,其行为本身就构成房东本人向承租人转租了承租人经营的店面。因此,虽然店面是房东的,但房东仍应该向原租户支付转让费,毕竟王先生等人之前从上手转过这个店面时付了不少转让费,双方对此争执不下。
        【分歧】关于房东是否应向王先生等人支付转让费,存在以下不同意见:
        第一种意见认为,应当支付转让费。按照商业习惯,在租赁期间内店面转让,转让人均会收取转让费,且接手者均会支付,只是转让费价款随双方商榷而已。因此,商业习惯应当遵从,且在无法律明确规定的情形时,完全可以参照商业习惯。 
        第二种意见认为,不应当支付转让费。因为本案中房东只是以实际行动告知了承租人,在店面租期届满后将不再租赁给现在的承租人,其实质是提前通知现在的承租人,租期届满收回店面,且房东的行为也未对现在的承租人造成任何损失,并且按照习惯,房东不想把租赁物租给承租人只需要提前告知。

        【评析】昆山律师同意第二种意见,理由如下:

        首先,关于转让费,我国目前法律对此并未进行规定。同意支付转让费是指租户在店铺租期内(未到期)征得房东同意后将房屋转租,把和房东之间的租赁剩余期限,以空店形式或者连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等,一并转给下一个租户,其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。因此,从此概念来讲,店面转让费应包含以下几个特征:租赁物在原租赁期限内;承租人有意转让店面且与房东以外的次承租人达成转租协议,并经房东同意;转让形式可以空店或连同生意一并转让。故如果承租人在店面到期前想转让店面且与下一个租户达成一致并经房东同意才有可能存在转让费,如果是房东要提前收回或者在租赁期内将租赁物租与第三人给承租人造成损失的,此时承租人完全可以按照租赁合同的约定,要求房东承担违约责任。
        其次,普遍认为店面转让费是对优先续租权的一种购买,是市场经济中一个正常的经济现象。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(二)第七条之规定,转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯,当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形,在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可,如系双方真实意思表示,一般应予支持。但本案中,房东是收回店面,此时承租人对于房东来说当然不存在优先续租权的概念,因为店面本身就是房东的。
        总之,本案中房东的行为更符合到期收回店面,而不是转租本身就属于房东自己的店面,因此要求房东支付店面转让费不符合常理。 

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